Emeline Siron, Investisseur immobilier

Transcription complète

Alyzée (Chance)

Bonjour, bienvenue tout le monde dans ce live qui est organisé par Chance dans la thématique des live en coulisses, où on va se focaliser toute cette semaine sur des métiers. Et pour ça, j'ai la chance d'accueillir Emeline parmi nous. Emeline qui est investisseur immobilier et qui partage son temps très gentiment pour pouvoir répondre à vos questions. Il faut savoir que Chance, c'est un bilan de compétences et aussi une grande communauté d'entraide avec justement beaucoup de personnes qui partagent leur connaissance d'un métier, puisqu'on est tous un expert de notre propre métier. Et l'idée, c'est qu'on puisse tous, de manière circulaire, s'apporter des choses. Et donc bienvenue Emeline et bienvenue tout le monde.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Merci, c'est gentil. Bonjour à tous. Et oui, c'est vrai que je suis là pour vous parler un peu du job, même si à proprement parler, on ne peut pas dire que ça soit uniquement un job, puisque vous tapez Vous allez taper sur Indeed, investisseur immobilier. C'est assez rare de trouver une annonce qui correspond à ce job. Pour moi, c'est plus une passion, un art de vivre. C'est un esprit particulier. Mais je vais vous parler un peu de tout ça, parce que moi, je ne suis pas devenue investisseur du jour au lendemain. Perso, j'ai toujours été dans l'immobilier. Ça m'a toujours intéressé et J'ai donc fait un BVTS profession immobilière que j'ai complété avec une licence en gestion immobilière également, un master en gestion de patrimoine immobilier. Et anciennement, moi, j'étais asset manager en gestion de fonds d'investissement immobilier européen. Donc, en gros, il y avait des grosses caisses de retraite qui avaient plein d'argent, qui me donnaient tout cet argent-là. Et moi, j'allais investir sur l'immobilier de santé en Europe. Et je vous avoue que, contrairement à beaucoup de personnes, j'adorais mon job. C'était très intéressant. Je travaillais sur des gros montants, je bougeais beaucoup et c'était génial.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Et un jour, je me suis dit: Écoutez, les cordonniers ne sont pas les plus mal chaussés et je vais également investir pour moi-même et me tester un peu dessus. Et j'ai dupliqué ce que je faisais dans mon job pour moi. Et donc, ça a donné le fameux job d'investisseur immobilier, puisqu'en trois ans, j'ai fait quand même beaucoup d'opérations. Et j'ai aujourd'hui une petite cinquantaine de locataires dans dans mon parc immobilier personnel. D'accord, c'est pas mal, c'est sympa. Ouais, j'ai créé vraiment une autre activité. Ça a été assez dur. C'était dur parce que je me suis retrouvée à beaucoup de nuits à pas dormir, beaucoup de doutes, beaucoup de galères. Je me rappellerai toujours en 2021, pour vous donner une idée quand même, j'ai monté 19 bureaux, 19 chaises, 19 lits, parce que j'ai tout fait en même temps pour y aller un peu en mode bulldozer mastodonte. Ça a bien marché, puisqu'en 2022, exactement en février, le 28 février, vous voyez, c'est des dates comme ça qu'on n'oublie pas, j'ai quitté mon job, mon ancien job, parce que je n'arrivais plus à gérer mes deux vies. Entre ma vie pro, ma vie perso, mon conjoint, rentrer, essayer d'avoir un peu une vie classique, c'était improbable.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Et en même temps, c'était dur puisque j'ai mis quand même beaucoup de choses de côté pour construire tout ça pendant que... Moi, j'avais des amis qui allaient au bar ou en boîte alors que moi, j'étais en train de faire de la peinture et de monter des meubles. Donc, on n'a rien sans rien. Et ça, je pense que c'est aussi avec tous les jobs et surtout dans l'entrepreneuriat. Vous êtes obligés de bouger pour aller atteindre vos objectifs et savoir ce que vous voulez faire après. Je vais rentrer un peu en profondeur dans l'investissement immobilier, un peu ce à quoi ça correspond.

Alyzée (Chance)

Avant, j'ai une petite question juste pour qu'on se rende compte. Tu as quel âge, Emeline ?

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Écoutez, j'ai 30 ans la semaine prochaine.

Alyzée (Chance)

Ok. Très joli parcours jusque-là, en tout cas. Et j'en profite pour préciser aux personnes qui sont en train de me rejoindre que vous pouvez poser évidemment toutes vos questions à Emeline dans le tchat, je me chargerai de lui transmettre. Si vous avez des interrogations en particulier, comme ça, on pourra préciser. Mais bien sûr, Emeline, je te laisse rentrer plus en détails si tu as envie.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Ça marche. En gros, comment je fonctionne, je dirais, le quotidien d'un investisseur immobilier, vous allez avoir diverses tâches. Il va y avoir déjà la phase un peu de stratégie, c'est de se connaître et que ça soit pour moi, mais pour tout le monde. On n'a pas tous le même profil investisseur. Savoir Quels sont vos objectifs ? Je ne vais pas avoir la même approche, par exemple, avec une personne qui... Parce que c'est vrai que j'ai oublié le souvenir, mais étant donné qu'il n'y a pas de méthode et il n'y a pas de master ou de cursus scolaire pour à être investisseur, à la suite de tout ça, j'ai créé un organisme de formation qui s'appelle EverMind Formation et qui apprend justement aux gens à investir en immobilier pour le faire de façon la plus sereine possible et à éviter toutes les galères qu'on peut avoir ou les erreurs que j'ai moi-même faites. Donc, on la refait. Les phases un peu de ce job, vous allez avoir la phase de stratégie. Je ne conseille pas la même chose à quelqu'un qui... Je ne sais pas, une personne qui va sortir de l'école, qui a besoin de revenus complémentaire tous les mois et qui a aussi de l'énergie à mettre là-dedans, que quelqu'un qui a une plutôt cinquantaine d'années, qui va être dans un objectif de transmission aussi, qui a des enfants.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Et donc, on va aller plutôt sur des stratégies d'optimisation de démembrement de propriété pour tabler sur les objectifs de la personne. Donc déjà, il va falloir savoir ça. Est-ce que vous avez du temps ? Pas du temps. Est-ce que vous voulez investir loin, à côté de chez vous ? C'est des strates qui peuvent aller sur de l'immeuble de rapport où, par exemple, vous prenez une maison, vous la divisez en deux, vous avez de l'eau, c'est un immeuble de rapport. Donc, on n'imagine pas forcément des tours à la Défense. On peut avoir de la location saisonnière où là, il va falloir viser des zones d'attractivité. Et il n'y a pas que la plage. Parfois, on me dit: Oui, il y a uniquement les stations balnéaires. Mais vous pouvez avoir, par exemple, tout ce qui va être la route des vins, tout ça, où il suffit de créer un appartement avec une thématique, quelque chose qui plaît. Et que ça soit une clientèle française ou étrangère, ça va se remplir. Ou bien vous avez de la colocation. Moi, j'ai personnellement 32 chambres de coloc, ça marche bien. C'est du flux à gérer, j'ai beaucoup de locations étudiantes, mais ça fonctionne.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Là où les gens peuvent aussi avoir peur d'avoir un locataire qui reste trop longtemps, etc, c'est clair que moi, avec les étudiants, je peux vous assurer que j'ai un turnover de 50%. Donc c'est rentable, mais à contrario, ça me prend quand même du temps puisque là, par exemple, à la rentrée de août, j'ai eu 26 personnes qui sont arrivées en cinq jours. Donc il faut s'organiser derrière.

Alyzée (Chance)

C'est énorme. C'est énorme. C'est énorme. Moi, je ne suis pas du tout dans le milieu. Dis, Emeline, il y a Hilona qui voudrait que tu rappelles le nom de l'organisme de formation ?

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

C'est Evermind, E-V-E. Je la refais. E-v-e-r-m-i-n-d. Plus loin, formation. Ok, je l'ai mis dans la chatte.

Alyzée (Chance)

Merci beaucoup, Emeline.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

C'est un plaisir. Donc Là, c'est la phase un peu analyse de stratégie pour savoir vers quoi on va. En Suisse, j'ai aussi beaucoup de gens qui me disent d'ailleurs: Est-ce que j'investis en mon propre ? Est-ce que j'investis en société ? C'est autre chose. Je dirais que le côté fiscalité d'une opération, elle vient de par vos objectifs aussi. Ce n'est pas forcément dès le début, je dois aller là-dessus, donc il faut quand même gratter étape par étape. Ensuite, on va avoir la phase de recherche. Phase de recherche, c'est ce qu'on me disait: Est-ce que j'investis autour de chez moi ? C'est plus compliqué si vous êtes, par exemple, en Île-de-France, parce que là, pour aller chercher de la rentabilité, il va y avoir d'ailleurs gagner beaucoup plus pour lever beaucoup plus d'argent. Ou alors je vais en province. Est-ce que je vais plus loin ou pas ? Moi, personnellement, j'habite dans le 92 à Issy Molino. J'ai investi et à côté de chez moi, dans le 94 et dans le 92, et aussi dans le nord de la France.

Alyzée (Chance)

Je m'insère, excuse-moi, parce qu'il y a une question en rapport avec ça. Sophie qui demande sur ton premier investissement, c'était près de chez toi, c'est ça ?

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Non, c'était dans le Nord. On était dans le 80. Et mon premier investissement, ça a été un immeuble de Ustudio. Donc j'ai été là, j'ai été fort.

Alyzée (Chance)

Ce n'était pas 10 mètres carrés pour commencer.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

N'oubliez pas une chose, c'est que c'était mon job avant. Donc moi, j'investissais des montants entre 5 et 80 millions d'euros. Donc, avoir mon premier investissement, c'était 280 000 euros exactement. C'était Ce n'était pas trop compliqué pour moi. Je dupliquais. Tant que le business plan est fait et respecté, c'est bon. Mais ça, je vais vous en parler après. On repasse dans la recherche. Donc la recherche, c'est savoir mener une étude de marché, parce que ce n'est pas Ce n'est pas juste: Tiens, j'ai entendu parler d'une ville. On m'a dit que... J'ai Kevin, lors du dernier repas de famille, qui m'a dit qu'à Douai, ça pouvait être sympa. Tiens, j'y vais. Là, moi, j'apprends aussi aux gens, c'est à analyser une ville. Il va y avoir des commodités, des points d'intérêt, des transports, l'attractivité de la ville. Est-ce que quand vous allez regarder un peu la démographie, on fait plutôt comme ça ? Ou est-ce que c'est plutôt les villes d'à côté qui captent toute la tension puisqu'il y a peut-être une offre de santé qui est en train de décliner ? Il faut quand même gratter tout ça pour pouvoir passer à la phase de recherche. Et ensuite, en recherche, ça va être des sites Internet, ça va aller sur le terrain, ça va être aller rencontrer des acteurs locaux.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Vous savez, une astuce que je donne régulièrement, ça va être contacter le coiffeur, le le coiffeur, le notaire, le bar du PMU. Pourquoi ? Parce que c'est des gens qui sont dans l'humain. Ils connaissent tout sur tout le monde là-bas. Donc, il faut réussir à se faufiler un peu comme ça pour trouver des bonnes affaires et bien acheter. Ensuite, on va passer sur la phase de visite. On rappelle une chose, la règle la plus importante dans l'investissement immobilier, c'est l'emplacement. On dit emplacement, emplacement, emplacement. C'est la règle des trois E, puisque si jamais il se passe quelque chose demain, c'est ce qui va permettre que vous puissiez sortir et revendre potentiellement proprement sans perte d'argent. Encore une fois, on fait tout ça pour... C'est un business. De toute façon, là, on parle d'entrepreneuriat, c'est du business, mais il faut être rentable, il faut en vivre. Moi, j'en vis très bien et on peut très bien en vivre, mais il faut suivre quand même un peu les critères obligatoires. Donc, la petite phase de visite où là, il va y avoir... Souvent, moi, je pousse les gens à faire, justement pour valoriser leur bien, une phase de travaux.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Donc, visiter avec des agences de travaux pour pouvoir vous aider à vous projeter. Ça aussi, ça s'apprend. Moi, je sais qu'au début, ce n'était pas forcément ça. Maintenant, je rentre, je sais que l'élec, elle est à refaire parce que j'ai vu que la prise, elle n'était pas bien. Ok, la fenêtre manque de l'épaisseur. Et puis, vu l'orientation, on n'est pas terrible, il va falloir qu'on vienne doubler avec d'isolation. C'est aussi ce qui est intéressant, c'est de venir- C'était un œil, finalement.

Alyzée (Chance)

Maintenant, ça te vient tout de suite.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Carrément. Et puis, il ne faut pas oublier qu'en ce moment, on a un peu la terreur qui se fait sur les réseaux, sur TF1, avec les performances énergétiques qui font peur à tout le monde. Moi, je peux vous assurer que j'achète, je refais tout et c'est bon. Il n'y a pas de sujet.

Alyzée (Chance)

Tu l'as fait parce que c'est un budget aussi. Donc j'imagine que comme tu le dis, ton business plan, il est carré.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Il doit être absolument carré. Là, moi, je fais comme on l'a dit, le business plan, donc toutes mes entrées avec mes loyers, mes sorties, que ce soit la mensualité de crédit, les travaux, on va avoir aussi de la taxe foncière, tout ça doit être budgété pour savoir combien il vous reste à la fin dans votre poche. Et toute l'idée de Tout ce que je vous présente, c'est que l'investissement immobilier, ce n'est pas faire de la défiscalisation en perdant 200, 300 € tous les mois. Il y en a qui le font et qui ont fait des bonnes opérations. Malheureusement, la plupart du temps, ce n'est pas le cas. Là, par exemple, je vais vous donner des chiffres pour mon premier immeuble que j'ai acheté. J'ai 3 450 € de loyers qui tombent par mois et j'ai 1 200 € de mensualité de crédit. D'accord ? Je l'ai offert. C'est une belle renta. C'est une belle renta. Quand vous dupliquez ces opérations et que vous en faites plusieurs, ce qui vous reste tous les mois, c'est comme ça que moi, personnellement, j'ai réussi à faire fois trois, quatre, facile, sur mon salaire par rapport à avant. Avant ?

Alyzée (Chance)

Toi, tu pars avec un avantage dans tout ça. Forcément, c'était ton métier. Avant, tu as géré ça sur des échelles importantes, sur un parc, des montants. Tu avais un beau budget à utiliser. Comment dire ? Les gens qui sont dans ce live, je pense que beaucoup démarreraient n'aurait pas ton expérience et se pose des questions sur comment on se lance. Est-ce que tu veux que je te laisse finir ta présentation et puis après, je te pose leurs questions parce que je vois qu'elles s'accumulent et ils ont du plan.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Je vais y répondre. C'est que la plupart du temps, vous avez des... Moi, j'appelle ça des croyances limitantes. C'est que les gens se disent: Beaucoup, je n'y arriverai pas. Pourquoi ? Parce que les banques ne prêtent plus. Mais moi, je peux vous assurer que Les banques, elles prêtent. Le premier bien dont je vous ai parlé, d'ailleurs, j'ai mis zéro apport, il est certain qu'on est en 2023 et que maintenant, vous devez mettre un peu plus de cash sur la table. Maintenant, moi, je fais des coachings puisqu'à chaque fois, tous les gens que je forme dans la formation, je les ai au téléphone. On a des différentes formules entre 1h00, 7h00 et 15h00 de coaching, donc je travaille en one to one avec eux et on va venir professionnaliser le dossier bancaire pour aller à la banque en disant: Mon opération immo, là, derrière, ce n'est pas juste j'achète un appart et je le mets en lock parce que c'est un loisir ou un complément comme ça. Moi, c'est plutôt professionnel, c'est que j'ai envie de créer cette activité-là et je vais aller lever des fonds. Il faut que le banquier y croit en toute mon histoire et qu'il me suive et que l'investissement, bien entendu, soit rentable.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Quand je vous dis que ça fonctionne, c'est que pareil, la semaine dernière, j'ai une femme qui a 40 ans qui s'appelle Dorothée, elle a acheté Paris 7. Elle n'a pas de CDI, On a réussi à travailler avec elle pour aller lever 430 000 €. Elle l'a acheté, cet appartement. Alors oui, pour le coup, pas de CDI, mais par contre, elle avait une grosse épargne. Et donc son dossier pesait dans la balance et ça marchait très bien. J'ai aussi des gens qui gagnent un SMIC et qui arrivent à lever des fonds. Ça va dépendre de la tenue du dossier. Il ne faut surtout pas avoir la ponction des impôts que vous avez oublié de payer. Les amendes, ça, c'est interdit aussi. Tout ce qui est jeux d'argent, casinos, tout ça, on oublie parce que ça fait flipper les banques. Mais la tenue, vous mettez de l'argent tous les mois et en fait, ça va matcher. Et si jamais vous n'y arrivez pas tout seul, vous allez simplement vous associer à quelqu'un qui a d'autres compétences. Vous savez, dans la vie, moi, je pense qu'un peu tout est réalisable si vous avez les bonnes personnes et que vous êtes entouré par les bonnes personnes.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Moi, j'ai une boite et je suis en train d'en sortir une autre. Je ne connais pas tout, je ne suis pas une pro de tout. En fait, je vais juste m'entourer de personnes qui savent. C'est aussi pour ça que j'ai monté cet organisme de formation pro. C'est pour aider les gens qui ne savent pas prendre ce petit tremplin et se dire: Oui, même si tu es une maman, tu as 40 ans, tu as deux enfants et que tu as ton CDI qui te mange 95% de ton temps, tu vas pouvoir investir, tu vas pouvoir apprendre à déléguer et c'est possible de le faire. Ce que je te propose, c'est de me poser un peu tes questions parce que comme ça, je vais pouvoir te le dire.

Alyzée (Chance)

Merci beaucoup Emeline, parce que dans tout ce que tu partages, mine de rien, tu réponds en grosse partie déjà aux questions qui sont posées et c'est super intéressant. Donc, si je retiens, il faut y croire, déjà, mais il faut de la rigueur parce que ça impose de bien gérer son argent, de bien ficeler le business plan et de pas se lancer tête baissée. Oui, les banques prêtent encore à condition d'avoir un dossier béton et toi, tu peux proposer un accompagnement pour ça, d'ailleurs.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Oui, nous, on a aussi une banque prête qui ont des conditions. Il y a deux mois, alors qu'on est en 2023, et honnêtement, moi non plus, je n'y croyais pas, on a financé, c'était de 150 000 € à peu près, et il y a eu 450 € d'apport. Donc oui, il y a des choses qui se font. Il faut dire que c'est un peu comme le garagiste où on vous dit: Tous les garagistes, c'est des voleurs, ou toutes les banques, de toute façon, c'est des voleurs aussi. Non, là, vous êtes en train d'incriminer un peu l'entité, alors qu'en réalité, il faudrait incriminer la personne. C'est juste si jamais vous avez eu un conseiller à la Caisse d'aide qui n'était pas bon, ce n'est pas la Caisse d'aide, c'est juste le conseiller qui n'était pas bon et qui n'a pas forcément cette ouverture d'esprit de voir autre chose. J'ai moi-même reçu beaucoup de refus de prêt. J'ai des clients qui ont eu 7, 10, 20 refus de prêt. En fait, c'était celui d'après qui a matché parce que c'est l'homme qui fait tout. Il y a vraiment une chose qu'il ne faut pas négliger, c'est la relation bancaire.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Moi, en banquée, je l'aime beaucoup. Maintenant, d'ailleurs, on est devenus amis et je l'ai aussi fait investir, donc on C'est vrai qu'il m'a financé une opération. Je suis allé le voir, je lui ai offert une bouteille de champagne. Mais il y a plein de choses que les gens oublient, c'est travailler en win-win. Vous savez, on est tous pareils dans la vie, on a tous besoin d'argent, besoin de relations stables et on a tous marre de se faire avoir par XY qui pense un peu qu'à sa pomme et qui oublie les autres. Pensez un peu aux autres et vous allez voir aussi que plus vous donnez, plus vous recevez. Et ça, c'est important.

Alyzée (Chance)

C'est un beau message et c'est tout à fait dans l'esprit de la communauté Chance et de notre espace d'entrée. Vraiment, l'idée, c'est que ça vous reviendra toujours. On tend la main, on On renseigne, on aide quand on peut. Ça me revient toujours. C'est un peu le karma positif, finalement.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Moi, je crois à 300%. Karma, c'est vraiment important.

Alyzée (Chance)

Je vais jeter un œil aux questions. Sachant que je ne vais pas poser celle à qui tu as déjà quasi répondu. Comment démarrer ses investissements sans beaucoup de fonds propres personnels ? Je pense que c'est une question qui parlera à beaucoup de gens.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Qu'est-ce que tu répondrais à ça ? Là, il faut mettre de côté. Autant, je dirais qu'en 2021, 2020, tout ça, c'était beaucoup plus simple. Pourquoi ? Parce que l'argent ne valait rien. On vous prêtait à un pour cent, parfois moins. C'était très facile d'obtenir tout ça. Il ne faut pas se dire que maintenant, c'est devenu compliqué. Il faut se dire plutôt qu'on était dans une situation exceptionnelle et qu'on avait beaucoup de chance à un moment. Là, on est plutôt revenu à une situation classique, en fait. Et malgré tout, les banques, c'est aussi leur business, c'est aussi de faire du crédit immobilier. Une banque qui ne fait plus de crédit immobilier, elle ne tourne plus. Elle a besoin de vendre de l'assurance, une carte bleue, l'assurance locative du bien. Vous voyez, c'est Il y a plein de petites choses qui sont autour où il faut vous dire que les banques, elles travaillent aussi entre elles et il y a des classements qui se font et il faut qu'elles arrivent aussi en tête parce qu'il y a les agences qui fonctionnent le mieux. Donc là, pour répondre vraiment à cette question, mettez un max de côté tous les mois et ne mettez pas à la fin du mois.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Ce n'est pas: On verra ce qui me reste à la fin du mois et du coup, si je mets trois balles de côté, non, c'est plutôt l'inverse. Vous avez le salaire qui tombe et là, on va venir ponctionner le maximum possible, même si c'est que 50 €, 100 € par mois, mettez-le dès le début et vous allez plutôt vous, vous vous habituer à vivre avec le reste. Et en fait, vous allez vous rendre compte qu'il faut laisser le temps aussi au temps et que votre petit pécule, il va devenir un plus gros pécule. Et en fait, c'est aussi, je dirais, la récurrence qui donne confiance aux banquiers. Par exemple, je vais vous donner une histoire. Un jeune homme, il a 28 ans, il s'appelle Steven et lui, il a un super job, il a 4 000 €, il est commercial, de salaire par mois. Je l'ai eu en coaching il y a deux semaines.

Alyzée (Chance)

Donc 4 000 € net mensuellement qui arrivent sur son montant banque.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Ok. C'est quand même énorme comme salaire. Moi, je trouve ça assez important. Et en fait, Oui, c'est bien. Il s'est fait recaler de plein d'établissements bancaires et même de mes partenaires bancaires. Pourquoi ? Parce que c'est une personne qui est à moins 900 € tous les mois. Donc, si vous gagnez 4 000 et que vous dépensez 4 009, il y a un problème. Et c'est toute l'idée de tout ça. Vous pouvez très bien avoir un SMIC et réussir à mettre 100 € de côté par mois, même un peu moins. Mais si vous êtes récurrent et que vous allez sur des petites opérations, là Là, moi, je vous ai parlé de millions parce que c'était mon ancien boulot. J'en ai qui achètent des appartements à 60 000 €. Ok, 60 000 €, ça se prête quand même. Il y a des mensualités qui se font sans trop de souci parce qu'il ne faut pas dire que c'est une voiture et que c'est sur 5 ans. Là, on est quand même sur 25 ans, donc ça s'étale et on va prendre la durée la plus longue possible. D'ailleurs, ça, c'est un point extrêmement important. Pourquoi ? Si vous prenez la durée la plus courte possible, vous allez certes raccourcir la durée du prêt, mais vous allez augmenter votre mensualité.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Le souci, c'est que ça veut dire que vous allez venir faire diminuer votre capacité d'endettement. Alors que si vous baissez votre mensualité et que vous allongez la durée, ça veut dire que je vais avoir plus de capacité à allonger les prêts et à en enlever.

Alyzée (Chance)

Ça te libère du cash et du taux d'endettement, même si tu vas augmenter ton- La durée de mes prêts. Ouais, c'est ça, le pourcentage, le taux du prêt. Mais en fait, ça te libère du cash dans l'immédiat et c'est ça qui te permet de diversifier tes opérations.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

C'est ça et c'est pour ça que ça me permet de les décupler, tout simplement. Moi, si j'avais fait des crédits sur 10 ans, en tous mes opérations, je peux vous assurer que là, pour le coup, je n'aurais quand même beaucoup... Je pourrais très certainement pas en vivre. Donc, je faisais cette petite technique-là et je vais vous en donner d'ailleurs une autre. Ça s'appelle le différé bancaire. Différé bancaire dont on parle trop peu. Le différé, il peut être partiel ou total. Partiel, vous allez payer les intérêts et l'assurance. Total, vous allez payer l'assurance. Ça veut dire que sur J'ai un crédit qui va être... Par exemple, je vais vous prendre mon exemple sur une coloc que j'ai achetée à Vieille Juive dans le 94. J'ai un crédit de 1 600 € en mensualité pleine. Et là, j'ai fait un différé partiel pendant trois ans. Pendant trois ans, ça veut dire que je paye 430 € de mensualité uniquement. Si j'avais fait un différé total, je payais 70 € de mensualité uniquement. Ok ? Donc, ça veut dire quand même que tout ça, c'est fait pour quoi C'est fait parce que la banque vous octroie ce différé parce qu'il a les travaux.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Ça ne veut pas dire que vous avez trois ans de travaux. Moi, j'ai eu quatre mois de travaux, mais trois ans de différé. Donc, toute la longueur de ce différé-là, ça va vous permettre de régénérer déjà le potentiel apport que vous avez mis.

Alyzée (Chance)

Tu peux faire du cash un petit peu, que tu peux réinjecter ailleurs.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Et en plus de générer de la trésorerie pour faire d'autres opérations. Et moi, c'est un peu ce que j'appelle le fonds roulement d'apport que j'ai utilisé sur chacune de mes opérations. À chaque fois, je récupérais et j'injectais ailleurs. Et je refait plusieurs fois.

Alyzée (Chance)

Il faut adorer gérer ses sous, il faut être un peu maniaque de la gestion de ses sous, si tu me permets l'expression. Mais ce n'est pas tout le monde qui a quand même cette capacité à réfléchir, anticiper et le souhait. Parce que ça prend énormément de temps. C'est tout le temps avoir le nez dans les chiffres, dans les comptes en banque, dans les calculs.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Je suis rarement les nez dans les chiffres. L'idée, c'est justement de t'appeler aussi sur des belles valeurs et des belles rentabilités pour arrêter d'avoir le nez dans les chiffres. Moi, je ne suis pas le genre de propriétaire à compter une fourchette ou un courrier. Si jamais je dois remplacer demain, j'en ai un qui m'appelle et qui me dit: La télé, elle est morte dans le salon. Ok, demain, il va falloir le prendre avec les dépôts de garantie, etc, de chacun. Mais si jamais moi, je dois payer la télé, je la paye. C'est justement l'idée d'avoir suffisamment de rentabilité pour un, ne pas être un rat. Comme on l'a dit tout à l'heure, il faut arrêter d'être un rat avec les gens parce qu'on ne vous le rend pas. Et ça, c'est l'enfer. Et de pouvoir Il faut vivre. Il faut juste que ça se fasse en bonne intelligence. Mais tu sais, quand tu fais des opérations, même d'achat-revente, et que là, j'en ai un, pareil, qui a fait une belle opération, c'était sa première, et il a pris 23 000 € de plus-value, simplement parce qu'il l'a acheté, il a retapé le bien, il a mis de la déco, il a fait un truc un peu sexy, sympa, il a revendu, il a pris 23 000 € dans sa poche de plus-value.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

En plus, c'était en résidence principale, donc il n'a pas payé d'imposition dessus. Tu prends 23 000 €, c'est un peu plus simple déjà. Donc, tu vas pouvoir les redispacher comme tu veux, tu vas te faire un peu plaisir parce que la gratification, c'est important. Et en même temps, tu remets de l'argent, etc. Et l'argent appelle l'argent. Donc, plus tu en as qui y arrivent et plus tu arrives à lire dispatché et moins tu es proche de tes sous aussi. Donc c'est aussi dans l'état d'esprit.

Alyzée (Chance)

Oui, il faut commencer. Parce que si on ne le fait jamais, il est le plus tôt possible, évidemment.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

C'est ça. Le meilleur moment, comme on le dit, c'était hier. Donc, il faut y aller.

Alyzée (Chance)

Il y a Maxime qui demande: Est-ce que tu conseilles d'être plutôt propriétaire ou locataire de sa résidence principale pour faciliter les investissements futurs ? J'imagine que c'est sur des questions de fiscalité.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Honnêtement, les deux, et ça va dépendre de ta région géographique. Par exemple, moi, je suis locataire et j'ai toujours été locataire, mais aussi parce que je suis dans le 92. Clairement, si j'avais été obligée d'acheter ma résidence principale, et je dis aussi par là parce que je me suis fait recaler par beaucoup de banques qui m'ont dit: Non, vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale. Et même au début, lors de mon premier investissement, j'étais hébergée chez mes parents. Pour vous dire, vraiment, et j'ai réussi à le faire, s'il te plaît. Donc, je dirais que ça va dépendre. Si j'avais dû acheter, moi, à C'est-à-dire si les moulinos, j'aurais dû faire un premier investissement à 500, 500, 600 000 €, ma capacité d'endettement aurait été explosive. Et donc là, j'aurais eu du mal à réenchaîner. Si tu es dans une région où tu peux déjà être propriétaire de ta résidence principale, que ça impacte pas forcément le loyer que tu as tous les mois. Pourquoi pas ? Vous avez aussi... Je vais rajouter deux éléments là-dessus. Si vous êtes locataire, ça veut dire que là, moi, pour une des opérations que j'ai faites, d'ailleurs, je suis locataire, je me positionne sur un bien, je peux tout à fait le faire passer comme résidence principale auprès de la banque.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Il n'y a pas de souci. Rien n'empêche et il y a absolument tout de légal dans le fait de changer d'avis. Donc, ça veut dire que le montage du dossier se fera en résidence principale et quand je pousse là-dessus, ça veut dire qu'ils ne vont pas prendre en compte votre mensualité de loyer puisqu'elle va se compenser par la mensualité de l'appartement. Donc, elle va s'effacer. Et tout simplement, après, vous dites: Non, je ne sais pas, mon mari a changé d'avis et vous mettez en location. Et il n'y a pas trop de souci. Il faudra juste faire changer l'assurance pour qu'on soit OK en termes de propriétaire non occupant. Ça se fait, moi, je l'ai fait, mon banquier, il est au courant, il n'y a aucun problème là-dessus. Autre petit point, vous pouvez aussi avoir des gens qui vont utiliser leur résidence principale. Ça veut dire, par exemple, vous avez trois chambres, vous en avez besoin qu'une ou deux, vous louez une autre des chambres. Comme ça, ça va permettre de prendre cet argent-là, déjà, pour laisser un peu votre loyer. Par exemple, j'ai un associé, lui, qui a fait une opération à Aix-en-Provence. C'est un immeuble de cinq appartements.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Tout a créé dedans. Il a créé le dernier étage qui est sa résidence principale. Et après, il a créé quatre appartements qui est en location saisonnière à thème. Donc, ça veut dire que lui, il habite sur place tout en haut, il s'est fait un appartement gigantesque et en dessous, il y a tous les appartements directement. Donc là, vous arrivez en plus à allier les deux strates et tous les appartements couvrent largement votre résidence principale. C'est possible aussi. Vous avez ceux qui achètent une maison, ils construisent la maison et ils se rendent compte qu'il y a encore un peu de surface constructive sur ce terrain. Soit ils font une division par salaire et ils revendent une partie du terrain, soit, ils divisent et ils construisent dessus et ils revendent la maison. Vous voyez, il y a plein de possibilités pour la résidence principale pour la rendre attractive aussi et qu'elle puisse être un plus. Il faut juste vous poser la question: est-ce que le loyer, par exemple, moi, si j'avais dû faire un investissement à 600 000 € pour ma RP, le loyer, il est fortement impactant. Il va bloquer la banque et va se dire: Je ne vais plus pouvoir investir plus ?

Alyzée (Chance)

Oui, c'est une question de taux d'endettement, de ne pas dépasser les 33 35 à priori pour cent.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Ça dépend. C'est ça. Il y a toujours des techniques pour aller au-delà. Il faut s'associer avec des bonnes personnes. Vous n'associez jamais avec une personne qui... Si vous vous êtes un peu ricrac avec votre taux d'endettement, qui a déjà beaucoup d'endettement, il faut toujours trouver des valeurs complémentaires.

Alyzée (Chance)

Il y a beaucoup de questions dans le chat et je suis désolée de ne pas toutes les poser, mais en même temps, Emeline y répond déjà beaucoup au travers de tout ce qu'elle nous dit. Juste, il y a une question de Robin qui demande: Comment tu contondes l'encours de crédit pour enchaîner les investissements ? Je pense qu'on y a déjà un peu répondu. C'est une question de- C'est une question de…

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Pour être franche avec vous, moi, je me suis retrouvée avec un taux d'endettement à plus de 178%, donc je l'ai largement explosé et je ne suis pas Wonder One. C'est une question aussi de directeur d'agence, de: À qui tu vas poser la question ou pas. J'ai aussi maintenant une communauté d'investisseurs et des amis qui sont investisseurs et c'est tout le monde pareil. Ça veut dire que ça va dépendre à qui vous vous adressez et la personne à qui vous vous êtes adressé dans la banque doit aussi avoir du pouvoir. Si vous allez dans une banque où vous avez le conseiller qui n'a pas de pouvoir et qui n'a aucune possibilité de faire passer votre dossier, il ne le fera pas. Vous avez diverses typologies de banques. Vous avez des banques où chaque dossier va remonter au siège et à l'organiser organisme de cautionnement et tout va devoir être validé et épluché. Clairement, ça va être compliqué. Et vous avez les banques où c'est le directeur d'agence qui a le pouvoir et qui va dire souvent, ils peuvent avoir des délégations, par exemple, jusqu'à 800 000 €, de dire: OK, ce dossier-là, je le valide, ça fonctionne de mon côté.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Et dans ces moments-là, c'est là que ça nous arrange et c'est moi ce que j'ai clairement fait pour pouvoir décupler mes investissements. Je vous parlais de la Dorothée à Paris. Pas de CDI, elle a réussi à obtenir 470 000 €. Vous croyez que son dossier, il est remonté aux organismes là-haut ? Non, c'est improbable. Là, c'est juste le banquier, il a cru en l'histoire, le dossier était bon. L'investissement était à Paris sur un prix au mètre carré qui était moindre. Il faut aussi mettre ça en avant. C'est que moi, un deal, ça veut dire que le prix au mètre carré doit toujours être inférieur à la valeur de marché. Et ça, retenez, ça, c'est aussi important que l'emplacement. Et attention, vous allez également ajouter dans ce prix au mètre carré les travaux. Parce que si vous ajoutez les travaux et que vous vous retrouvez à exploser, que du jour au lendemain, vous devez revendre et que vous ne pouvez pas revendre parce que vous n'avez pas d'acheteur, parce que vous êtes en valeur haute et que vous avez un bel invest, mais personne ne peut l'acheter. C'est aussi l'offre et la demande. Donc, Ça, c'est extrêmement important.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Et donc, on va venir compléter aussi le dossier par des attestations. Par exemple, l'attestation de valeur locative. Si le bien, il n'est pas loué, vous allez matcher avec un agent immobilier, soit celui qui vous le vend, soit une équipe d'agents immobiliers qui vont vous dire: OK, là, c'est une coloc de trois. Moi, je vous fais une attestation de valeur locative à 350 € la chambre. Vous pouvez gagner tant en valeur locative avec ce bien. L'idée, c'est d'en avoir deux, trois aussi pour venir bien compléter et forcer le dossier bancaire. Vous avez une attestation de valeur vénale. Une valeur vénale avant et après travaux. Une valeur vénale, c'est de revente. Là, en instantané, si je dois revendre, ça coûte combien ? Moi, je la fais avant. Ça veut dire que déjà, je vais pouvoir venir prouver au banquier qu'à l'instant T, si je revends, je de l'argent. Et ça, c'est important. Et c'est ce que je vous disais, on achète toujours son prix au mètre carré. Une bonne affaire, ça doit se faire à l'acquisition. Et vous avez l'attestation de valeur vénale après travaux qui est tout aussi importante. De toute façon, l'agent immobilier, il ne s'engage pas, il met bien entendu la petite phrase de: Si les travaux sont faits, etc.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Et là, vous pouvez venir shooter un peu plus fort. Moi, j'avais des attestations de valeur vénale où le bien coûtait 100 000 € de plus. Vous imaginez que dans une commission bancaire, où là, ça passe en des missions parce que j'ai aussi des dossiers qui y sont passés, ils vous disent: OK, eux, c'est quoi ? Ils doivent laisser leur risque. Une banque, c'est juste une histoire de risque. De toute façon, ils donnent de l'argent, sinon moins le risque possible. Là, ils se disent: OK, j'ai un bien qui vaut tant maintenant. Si elle le vend maintenant, elle gagne déjà un peu d'argent. Si elle fait les travaux, puisqu'en plus, moi, je vais aller gratter pour avoir un crédit travaux avec. Ok, elle peut le revendre tant. Ok, on va en risque, d'accord, on a un peu d'endettement. Maintenant, avec les loyers et le reste à vivre qui est extrêmement important. Moi, quand je vous ai dit, j'ai 178% de taux d'endettement, oui, mais ils ont calculé: J'ai un reste à vivre de 15 000 €, c'est énorme. Donc, il faut aussi aller regarder les banques, et ça, il y en a quelques unes qui ressortent un peu du panier, qui vont prendre un pourcentage des loyers.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Vous avez des banques qui, justement, ont conscience qu'en ce moment, c'est compliqué. Donc, elles vont prendre toutes les valeurs locatives qui rentrent et elles vont prendre 70, 80, 90% pour venir l'additionner au reste à vivre.

Alyzée (Chance)

Je crois qu'on pourrait t'écouter pendant des heures. Tu maîtrises tellement ton sujet. Heureusement que tu as un compte Insta dans lequel tu dois partager aussi tes astuces. Comme on est arrivé au bout de notre live, mais vraiment, je t'écouterai tout l'aprèm, si je pouvais. C'est fascinant. J'ai partagé ton Insta dans le chat. Je le remets d'ailleurs tout de suite. Je pense qu'Emeline est très occupée. Elle ne pourra pas passer ses journées à répondre à vos questions.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Vraiment, c'est une obligation. Je réponds à tout le monde, soit je vous fais un vocal, soit je vous écrive.

Alyzée (Chance)

C'est adorable. Foncez. Vous avez le lien. On n'a pas pu prendre les questions de tout le monde, mais c'était tellement intéressant que tu aies mille fois pardonné. Un grand merci d'avoir partagé ton expertise sur le métier et d'avoir pris part à cette semaine de live en coulisses.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Avec grand plaisir. Puis, de toute façon, je fais des live régulièrement, des week-ends.

Alyzée (Chance)

C'est une question.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

C'est ce que je fais tous les les jours et c'est avec grand plaisir.

Alyzée (Chance)

Et tu es la preuve que quand on fait ce qu'on aime, on le fait bien, parce que tu maîtrises ton sujet.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Oui, et je peux vous assurer une chose, c'est qu'avant, quand je me levais le matin, franchement, j'avais la flemme. J'avais la flemme quand je faisais pas ce qui vraiment me chauffait au quotidien. Et maintenant, je me lève, j'ai hâte de démarrer ma journée. Et même quand vous faites des investissements et que vous allez faire des travaux, je peux vous assurer que quand vous savez que vous le faites pour vous et que vous allez mieux vivre après, moi, bizarrement, me lever à 5h du mat, ça me perturbait pas du tout.

Alyzée (Chance)

Ça fait sens, tout à fait. Un grand merci, Emeline. Merci à tous aussi pour votre participation, vos questions. Et on te dit à bientôt, c'est Insta. Bonne journée, tout le monde.

Emeline Siron (Investisseur immobilier)

Au revoir.